Czy warto kupować mieszkanie w 2022 roku

Jako iż w końcu się jako tako ustabilizowałem finansowo to planowałem, że po nowym roku kupię mieszkanie. Aktualnie moja sytuacja wygląda tak, że mam już jedno mieszkanie, którego wartość na rynku wtórnym wynosi około 300 tyś zł. Mam również wkład własny w wysokości 100 tyś zł i planowałem wziąć kredyt w wysokości 500 tyś zł na większe mieszkanie. Z prostej matematyki 500 - 300 - 100 wychodzi, że dorzucić jeszcze będę musiał jedynie 100 tyś zł żeby spłacić cały dług w banku (pomijam dla uproszczenia tu odsetki). Obawiam się jednak, że za rok, może za 2-3 lata ceny mieszkań pójdą w dół i z wartości 300 tyś zł zrobi się przykładowo 200 tyś, a przez szalejącą inflację z kredytu 500 tyś zrobi się przykładowo 600 tyś zł. Pytanie brzmi czy moje obawy są uzasadnione czy może jednak są bez sensu i nie ma co zwlekać z kupowaniem mieszkania. Pytam tutaj bo czytam posty i widzę, że niektóre osoby wiedzą sporo na temat banków, kredytów i ogólnie "dorosłego życia", a ja sam nie kupiłem nigdy nic większego niż komputer.*

(*) No samochód w leasingu jeszcze mam, ale to było proste do ogarnięcia i nie ma w tym momencie znaczenia.

slayer9 napisał(a):

Obawiam się jednak, że za rok, może za 2-3 lata ceny mieszkań pójdą w dół i z wartości 300 tyś zł zrobi się przykładowo 200 tyś, a przez szalejącą inflację z kredytu 500 tyś zrobi się przykładowo 600 tyś zł.

Niektórzy już od 15 lat mówią, że ceny pójdą w dół i że to niemożliwe by pensje w IT ciągle rosły. ¯\(ツ)/¯
Może pójdą w dół za rok, może za 15 lat, kto to wie ...

Myślę że osoby tutaj obecne nie "wiedzą sporo na temat banków, kredytów i ogólnie "dorosłego życia"", tylko przerabiały tego typu zakup bądź naoglądały się dużo youtube'a/naczytały bankiera. Patrz na wszystko z przymrużeniem oka i nie przyjmuj ślepo porad inwestycyjnych od ludzi z forum programistycznego, bo się przejedziesz. W tym momencie mamy taką karuzelę legislacyjną, że nikt nie wie jakie będą ceny nieruchomości za rok. Rząd może doprowadzić do inflacji, ale i ją zatrzymać. Może rozbujać łajbę stopoprocentową, a może zablokować w miejscu. Może wyjść z Unii, a może i ją wspierać. Kryzys finansowy może przyjść z zewnątrz, a możemy mieć jeszcze ładnych parę lat solidnego prosperity (a jako Polska przejmować zlecenia z poprzerywanych łańcuchów dostaw z Azji).

My nie wiemy nic, a nasi rządzący sprawiają, że nie wiemy nawet czy za rok nie zapłacimy o 15% więcej za papier toaletowy. Lepiej rzucić monetą niż tu o radę pytać. Chociaż prawdopodobieństwo będzie fair, a nie obciążone błędem w jedną stronę.

Jak kupujesz pod cele życiowe, dla siebie to zawsze warto - zamieniasz mniejsze mieszkanie na wieksze itp, jak inne cele to moze byc roznie. Mysle ze obecnie to kiepski czas na zakup mieszkan 'inwestycyjnych'.

Ja jeszcze poczekam na podobny temat odnośnie 2023 roku.

Bardzo ciężko jest przewidzieć co stanie się na rynku. Mam teraz w kolejcę książkę "Mastering the Market Cycle: Getting the Odds on Your Side", tam autor mówi że jak wszyscy twierdzą że "ceny będą tylko rosły" to zbliżamy się do górki i zaraz może być przesilenie.

Tyle z filozofii, ja sam kupiłem niedawno mieszkanie dla siebie. Na czekaniu straciłem co najmniej 200k. Weź tu bądź mądry, nikt nie przewidział fali emigrantów z Ukrainy, ani tego że stopy zjadą do zera, ani Covida. Nie wiadomo jak to będzie za 3 lata z pracą zdalną, może o Covidzie zapomnimy, a może Covid to dopiero początek fali pandemii które nas czekają.

A teraz ważna uwaga merytoryczna: wykończenie w ch.j drogo kosztuje. Licz 2k lub 3k z metra. Generalnie teraz jest jakieś szaleństwo, każdy remontuje lub wykończa. Liczba mieszkań oddanych do użytku rośnie więc ten boom raczej się nie skończy. Do tego mnóstwo słabych specjalistów na rynku, trzeba uważać, ci z polecenia i sprawdzeni terminy pozajmowane na miesiące w przód.

Takrze dolicz sobie 100k na wykończenie 70m2.

Stopy mają rosnąć ale na razie nie rosną, a widzę woli politycznej nie ma żeby to zmienić. Jak gospodarka nie jeb..e, to przez 2 lub 3 lata pewnie stopy będą się czołgać po ziemi. Wydaje mi się że jest to po części strategia rządu żeby zmusić polaków do konsumpcji i przez to do stymulowania wewnętrznego popytu. Poza tym sporo polityków ma inwestycje w nieruchach więc będą dbali o swoje ;)

Myślę, że na pytanie czy warto kupić mieszkanie w 2022 poznamy odpowiedź w okolicach 2030. Kupowałem w okolicach 2010 i na dzisiaj mogę powiedzieć, że zrobiłem dobry interes. Kupowałem na górce, która okazała się dołkiem.

Pierwsza sprawa: https://pl.wikipedia.org/wiki/1000_(liczba) - w słowie tysiąc nie ma ś. Każda zbędna kreseczka wywołuje raka u czytających.

slayer9 napisał(a):

Pytanie brzmi czy moje obawy są uzasadnione czy może jednak są bez sensu i nie ma co zwlekać z kupowaniem mieszkania.

Są uzasadnione, bo może się tak stać, a poza tym bezpieczniej się obawiać niż nie. A jak się tak nie stanie, to będziesz miło zaskoczony. Lepiej w tę stronę, niż drugą. Tylko to nie powód, żeby nie kupować. Mieszkanie dla siebie jest kosztem życia, nie ma znaczenia, czy to górka czy dołek. Wiadomo, lepiej mieć w życiu szczęście i kupić mieszkanie w dołku, samochód, który się nie psuje, mieć fajną pracę i nie mieć raka, no ale nie można mieć szczęścia we wszystkim.

Ogólnie zasymuluj sobie trzy strategie: optymistyczną, realistyczną i pesymistyczną używając tych swoich kwot, oblicz przy użyciu jakiegoś kalkulatora online ile będziesz płacił raty kredytu, i bazując na tych twardych danych podejmij decyzję - czy będzie na to stać nawet przy najgorszym scenariuszu.

I nie słuchaj ludzi, którzy piszą, żeby nie słuchać ludzi z internetu, bo są paradoksalni.

Kupować mieszkanie dla siebie to warto, jeśli masz wynajmować to lepiej już spłacać kredyt. No chyba że chcesz ładować kasę w mieszkanie w warszawie gdzie ceny sięgają kilkunastu tysięcy za m2...
Powoli zaczyna się klarować scenariusz gdzie zarabiając poniżej 10k na rękę nie jesteś pociągnąć kredytu mieszkając w wawie :D

Kupowałem w okolicach 2010 i na dzisiaj mogę powiedzieć, że zrobiłem dobry interes.

To też bywa tricky.
Czy jak w roku 2010 kupiłeś mieszkanie za 200tys, a teraz je sprzedasz za np. 500tys to czy za tyle kupisz 2 mieszkania czy nadal takie samo mieszkanie?
W takim razie zarobiłeś na tym czy nie?

A teraz do tematu - ja osobiście nadal planuję kupować mieszkania inwestycyjnie. Rok temu kupiłem 1, w tym roku 2. W nastepnym (albo 2023) planuję kupić jeszcze jedno.
Nie widzę innej alternatywy, bo nie znam się na ETF, nie znam się na akcjach. Złoto to nie inwestycja (patrz przykład wyżej z mieszkaniem - kupujesz 1kg złota za X pln, za 10 lat sprzedajesz za X+Y PLN i nie kupisz za to więcej niż ten sam 1kg złota).

Znam się za to na mieszkaniach i mam w dupie stopę zwrotu, bo nie potrzebuję teraz tej kasy. Niech to mieszkanie się spłaci za 15 lat zamiast za 10. Nic mnie to nie interesuje, bo i tak dopiero chcę z tego przychodu korzystać później. Po prostu nie traktuję tego jako sprint, a maraton.

anon222 napisał(a):

Złoto to nie inwestycja (patrz przykład wyżej z mieszkaniem - kupujesz 1kg złota za X pln, za 10 lat sprzedajesz za X+Y PLN i nie kupisz za to więcej niż ten sam 1kg złota).

Dlaczego porównujesz aktywo względem samego siebie na przestrzeni lat? Nie ma to sensu.

Ceny mieszkań rosną, ale potrafią też spadać - tutaj Madryt (https://foreignbuyerswatch.com/2019/06/03/average-property-prices-in-madrid/) spadek 2008 - 2015.
Generalnie ponieważ mieszkania to nie tylko instrument finansowy ale przede wszystkim dach nad głową, należy się spodziewać że jak do władzy dojdzie lewica/socjaldemokraci to będą celowo dążyć do obniżki ich wartości. Polsce może ten scenariusz nie grozi ale kto wie co się może stać za 10 lat...

Duża zaleta akcji w przeciwieństwie do nierucha jest taka że:

1. Można upłynnić bardzo szybko
2. Duża granularność, nawet jak akcja zagranicznej firmy kosztuje 15k to i tak zapewnia to lepszą granularność niż mieszkanie za 700k
3. Twoje pieniądze zasilają firmę i budują dobrobyt (mieszkanie po prostu jest, dostarcza jakąś wartość gospodarce gdy jest wynajmowane, ale na pewno nie jest ani innowacyjne ani ani nie buduje know-how)
4. większe bezpieczeństwo, akcje można rozłożyć po 10 przemysłach. Jak by to przełożyć na mieszkania to trzeba by mieć po jednym w Polsce, Rosji, Angli i Chinach :P
5. mieszkanie generuje zysk za wynajem, akcje przychodzą z dywidendą (no chyba że to spółka skarbu państwa a u władzy jest "ptak" :P)

Poza tym krach może być i tu i tu, na giełdzie gdzie wszystko dzieje się szybko zazwyczaj jest bardziej dynamiczny. Jak ktoś ma zróżnicowane portfolio to musi po prostu przeczekać (i nie sprzedawać!). To samo jest na nieruchach. Generalnie nie ma czegoś takiego jak "pewny" sposób na zysk, jakby był to już by był wykupiony przez Goldman Sachs i przyjaciół. Ja podchodzę sceptycznie do inwestowania w nieruchomości jako lokatę kapitału...

EDIT: Jeszcze jedna rzecz, czeka nas podwyżka stóp procentowych czy pan G. tego chce czy nie. Po podwyżce w czechach i na węgrzech Polska naraża się na utratę kapitału zagranicznego (https://www.khanacademy.org/economics-finance-domain/ap-macroeconomics/ap-open-economy-international-trade-and-finance/real-interest-rates-and-international-capital-flows-new/a/real-interest-rates-and-international-capital-flows)

Regularnie od kilkunastu lat robie wycene moich nieruchomosci. Kazda jest wyzsza procentowo od inflacji. Te wartosci od ostatnich pieciu lat nigdy tak nie szybowaly w gore. Moim zdaniem warto kupic teraz mieszkanie, a o bance slyszy sie od lat dziewiedziesiatych.

Weź pod uwagę jeszcze jedną rzecz. Jak kupisz mieszkanie deweloperskie to nawet jak nie jest to dziura w ziemi to i tak co najmniej rok w przód trzeba czekać bo na już to same słabe oferty. Oczywiście deweloper się spóźni z 1-2mo. Potem ci ekipa wykonczeniowa będzie robić do 2mo dopiero potem jak masz meble na wymiar możesz je zamawiać. Jak nie masz znajomego meblarza to nawet i 6mo. Szukać też pewnie będziesz 1-3mo. Także jak już się zdecydujesz to i tak zejdzie ci prawie 2 lata zanim tam zamieszkasz :v. I to zakładając, że nie kupujesz dziury w ziemii ;p

I zakładając, że mieszkanie nie zostanie już na zawsze na etapie dziury w ziemi.

1. Mieszkanie dla siebie kupujesz wtedy kiedy możesz sobie na nie pozwolić.
2. Mieszkanie inwestycyjne kupujesz, wtedy kiedy jest na to koniunktura.

Chcesz kupić dla siebie, więc kupujesz teraz.

@lampasss: Był taki artykuł w GW, gdzie zauważono, że inwestycyjne grube ryby już nie kupują, mali zaprzestali a jelenie jeszcze się znajdą i pozbędą kasy bo kupują w górce i często wspomagani różnymi instrumentami finansowymi.
Czy obecnie warto kupować pod cele życiowe? I tak i nie. Co będzie - nie wiadomo. Co jest - wiadomo i ceny obecne nie zachęcają - mam tu na myśli miasta typu Kraków, gdzie mieszkanie 60 m2 w wielkiej płycie ma cenę wywoławczą 500 tys. Jednak jeśli musisz gdzieś mieszkać to wyjścia nie masz i jeśli tylko ma się zdolność kredytową, środki na wkład własny to trzeba skupić się na znalezieniu dobrej oferty a to łatwe nie jest.