Jak kupić nieruchomość bez pośrednika?

Załóżmy, że znaleźliście wymarzone mieszkanie, ale ogłoszenie jest wystawione przez pośrednika. Co robicie? Jest to branża znana z dużego odsetku scamów i umywania rączki, więc w dobrym tonie byłoby nie korzystać z ich usług. Czy taki pomysł jak niżej ma sens?

Pójść na oglądanie mieszkania, zanotować w telefonie dokładnie adres wraz z numer mieszkania. Odmawiać na prośbę zapłaty w łapę "za oglądanie", nie pokazywać dokumentów (co akurat jest nietrudne - nie mam dowodu osobistego). Na koniec stwierdzić że "jednak to nie to". Wrócić do domu, ściągnąć księgę wieczystą (za opłatą ~45zł) aby poznać właściciela. Finalnie, użyć technik OSINT aby zdobyć numer telefonu i zaproponować dogadanie się - właściciel wypowie umowę pośrednictwa, a ja wtedy kupuję z pomocą własnego rzeczoznawcy (który zamiast 0.5-2% wartości mieszkania bierze kwotę do 2 tys. zł)

Czy może za dużo roboty, i szukać na portalach tylko bezpośrednio od właściciela?

Macie jakieś ciekawe historie z kupnem nieruchomości?

Zależy od agencji, niektóre nie wpuszczą bez podpisania umowy i tłumaczenie nie mam dowodu nic nie da.

Ja kupiłem ostatecznie bezpośrednio, takie oferty też są na rynku.

Czasami agencja ma podpisaną umowę na wyłączność i wtedy tego nie przeskoczysz. Warto wiec negocjować stawkę z agencją, przy obecnych cenach powinni dostać 1% jako max. Oczywiście startować będą z 2.5% lub nawet 3 ale nie daj się nabić w butelkę.

Generalnie 4 stycznia okaże się czy teraz jest czas kupujących czy nie... Jak stopy kolejny raz pójdą w górę to może się zacząć wyprzedaż. Już teraz widzę po okolicy na co 2 budynku żółta reklama "sprzedam"...

PS. Agencja może się do sądu podać jeżeli byłeś na spotkaniu, mają twój nr telefonu a ty potem kupisz za ich plecami. Pamiętaj że ich często tak robią w H... więc na pewno mają na to swoje sposoby...

0xmarcin napisał(a):

PS. Agencja może się do sądu podać jeżeli byłeś na spotkaniu, mają twój nr telefonu a ty potem kupisz za ich plecami. Pamiętaj że ich często tak robią w H... więc na pewno mają na to swoje sposoby...

Żadnego sądu tu nie ma. Jeśli agencja ma umowę na wyłączność (a na 75% ma) to dostanie prowizję również gdy sprzedający dokona transakcji bez ich udziału. Jeśli nie ma takiej umowy to wymaga od kupującego (przed pokazaniem nieruchomości) podpisania stosownego oświadczenia typu: jeśli kupisz tą nieruchomość w ciągu np 6 miesięcy to płacisz im prowizję.
Drugi przypadek łatwo poznać bo oferta nie ma adresu a ze zdjęć nie da się wprost wywnioskować gdzie dane mieszkanie/dom się znajduje (w tym bywa że nr domu jest zamazany).

dziobu napisał(a):

0xmarcin napisał(a):

Jeśli agencja ma umowę na wyłączność (a na 75% ma) to dostanie prowizję również gdy sprzedający dokona transakcji bez ich udziału.

Nawet po wypowiedzeniu umowy? Jeżeli przez X miesięcy po wypowiedzeniu umowy agencja oczekuje prowizji, to wypadałoby płacić przez ten czas wynagrodzenie zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Jestem sceptyczny, czy takie coś ma miejsce. Analogicznie, gdy kontraktor czy pracownik opuszcza firmę a firma chce by Non-compete wciąż obowiązywał, to musi płacić przez ten cały czas wynagrodzenie.

Druga sprawa, w jaki sposób po ustaniu współpracy agencja bada czy mieszkanie zostało sprzedane? Puszcza automaty / skrypty na rejestr ksiąg wieczystych? Oczekiwanie na KW w Warszawie to więcej niż rok :D Wróć do pkt wyżej, czyli wynagrodzenie.

Zakładasz tutaj ciągle, że jedyny temat to to, że ta agencja to przystawiła broń właścicielowi i doi z niego i z kupującego jak najwięcej pieniędzy. A właściciele (przynajmniej część) wybiera agencje po to, żeby jedyne co musieli zrobić to złożyć podpis i niczym się nie przejmować, nie myśleć o umawianiu się na jakieś oglądania, przygotowywanie papierów itd. Więc jeszcze musisz przekonać właściciela, że w ogóle warto robić sobie jakiekolwiek problemy specjalnie dla Ciebie i prawdopodobnie stracić potem agencję, która w razie niepowodzenia negocjacji już nie będzie go chciała obsługiwać.

Nie wiem jak teraz, bo nie śledzę w pełni tematu, ale kilka lat temu pośrednik poza zarobkiem miał obowiązki. Po pierwsze odpowdał za sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Jeśli kupiłbyś np. zadłużoną, to za coś takiego odpowiada pośrednik, który ma od tego ubezpieczenie.
Kolejna rzecz to odpowiedzialność za przeprowadzenie transakcji. W dzisiejszych czasach to nie takie oczywiste, że kupisz nieruchomość za którą dałeś zaliczkę lub zadatek. Ostatnia kwestia to pomoc ososby doświadczonej. W końcu Ty pewnie nie kupujesz nieruchomości codziennie i możesz nie zwrócić uwagi na rzeczy na jakie zwróci pośrednik

jurek1980 napisał(a):

Nie wiem jak teraz, bo nie śledzę w pełni tematu, ale kilka lat temu pośrednik poza zarobkiem miał obowiązki. Po pierwsze odpowdał za sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Jeśli kupiłbyś np. zadłużoną, to za coś takiego odpowiada pośrednik, który ma od tego ubezpieczenie.

Kolejna rzecz to odpowiedzialność za przeprowadzenie transakcji. W dzisiejszych czasach to nie takie oczywiste, że kupisz nieruchomość za którą dałeś zaliczkę lub zadatek. Ostatnia kwestia to pomoc ososby doświadczonej. W końcu Ty pewnie nie kupujesz nieruchomości codziennie i możesz nie zwrócić uwagi na rzeczy na jakie zwróci pośrednik

W idealnym świecie tak by było. Niestety, wielu pośredników po prostu kojarzy 2 osoby za pieniądze, i elo, tyle go widzieli. W przypadku problemów prawnych czy innego zgniłego jaja i tak będzie miał ciśnienie by doprowadzić transakcję do końca, bo oni tylko z tego mają kasę.

Co innego rzeczoznawca, on ma płacone za rzetelne badanie stanu zarówno nieruchomości jak i wszystkich papierów. Wynik transakcji go nie interesuje. Na opinii rzeczoznawcy zyskuje zarówno kupujący jak i sprzedający.

Lektura do poduchy: https://subiektywnieofinansach.pl/kupilem-mieszkanie-posrednik-nieruchomosci-pomaga-czy-przeszkadza/

Ostatnia kwestia to pomoc ososby doświadczonej. W końcu Ty pewnie nie kupujesz nieruchomości codziennie i możesz nie zwrócić uwagi na rzeczy na jakie zwróci pośrednik

Bardzo naiwne założenie. Znaczy - jakbyś Ty wynajął pośrednika z poleceniem żeby znaleźć coś fajnego, to jeszcze może by dało się tak przyjąć. Ale jeśli to pośrednik ze strony sprzedającej, to raczej bym założył, że jemu głownie zależy na sprzedaży, więc zamiast kupującego ostrzegać i chłodzić jego zapał, będzie wręcz odwrotnie - będzie się starał mankamenty ukryć, żeby namówić Cię do zakupu. Bo on ma prowizję, więc jak nie sprzeda (albo obniży cenę) to zarobi mniej.

Powinno być tak:

tutaj dach przecieka, a okna są kiepskie, więc niech Pan zażąda obniżenia ceny o 80k, a tak w ogóle to wydaje mi się, że to nie jest dobry zakup

Ale realnie mamy coś takiego:

Wie Pan.. dach się ogarnie za kilka tysięcy, trzeba tylko parę łatek zrobić. Co do okien - nie są najlepsze, ale to można zawsze później wymienić, etapami jak będzie Pan robił remont pomieszczeń - więc koszt się ładnie rozłoży. A do tego w tej okolicy ciężko cokolwiek dostać, to jest dobra inwestycja, wartość z czasem będzie szła w górę

@cerrato:

Bardzo naiwne założenie. Znaczy - jakbyś Ty wynajął pośrednika z poleceniem żeby znaleźć coś fajnego, to jeszcze może by dało się tak przyjąć. Ale jeśli to pośrednik ze strony sprzedającej, to raczej bym założył, że jemu głownie zależy na sprzedaży, więc zamiast kupującego ostrzegać i chłodzić jego zapał, będzie wręcz odwrotnie - będzie się starał mankamenty ukryć, żeby namówić Cię do zakupu. Bo on ma prowizję, więc jak nie sprzeda (albo obniży cenę) to zarobi mniej.

Ja to widzę inaczej. To czy kot jest czarny każdy widzi.
Pośrednik odpowiada (odpowiadał kiedyś) za aspekty prawne i wady. Słyszałem o ludziach którzy np. nie sprawdzili salda rachunków i palcili je potem po poprzednim właścicielu.
Do tego różne aspekty jak pełna dokumentacja.
Potem okazuje się, że w lokalu jest zameldowany Vasiliy z Ukrainy i musisz mu oddać swój pokój bo nie ma gdzie mieszkać, a sam nie wpadłeś na to, żeby zarządzać potwierdzenia wymeldowania "wszystkich zameldowanych" a nie "właściciela i mieszkańców". Zresztą miałem podobnie sam. Córka właścicieli pomimo iż mieszkała za granicą wiele lat miała jednak medlunek w tym lokalu i przyznam, że sam bym pewnie nie wpadł na to by takiego dokumentu zarządać, oraz jakie kroki powinienem przedsięwziąć, żeby potem nie chciała wrócić przypadkiem na stare śmieci. Dostalem dokument o wymeldowaniu właścicieli, ale przyznam o córce nie pomyślałem. Zrobił to właśnie pośrednik, bo wiedział, że za to odpowiada. No i przed samym podpisaniem aktu, sprzedający zarządzał kilku tysięcy więcej i gdyby nie pośrednik też bym się waflowal, a papiery na kredyt złożone.
Nie wiem, ale jak podniesie się na forum kwestia o jakieś aspekty licencyjne, to od razu jest 180 postów z treścią :"nie znasz się idź do prawnika". A tutaj aspekty zakupu używanej nieruchomości to jest mnóstwo kruczków prawnych.

BTW najczęściej pośrednik stara się ugrać kasę zarówno od sprzedającego jak i kupującego. Przynajmniej było tak kiedyś l.

Zakładasz tutaj ciągle, że jedyny temat to to, że ta agencja to przystawiła broń właścicielowi i doi z niego i z kupującego jak najwięcej pieniędzy. A właściciele (przynajmniej część) wybiera agencje po to, żeby jedyne co musieli zrobić to złożyć podpis i niczym się nie przejmować

^this

Myślę że nic z tego nie będzie, bo jak ktoś wziął agencje to zrobił to w jakimś celu - głownie w takim zeby nie musieć w ogóle się tym zajmować i zwyczajnie taka osoba nie będzie zainteresowana jakimiś dealami pod stołem. A już szczególnie kiedy koszty agencji ponosi kupujący, bo wtedy dla właściciela to żaden zysk tak kombinować, a tylko i wyłącznie dodatkowy kłopot.

jak podniesie się na forum kwestia o jakieś aspekty licencyjne, to od razu jest 180 postów z treścią :"nie znasz się idź do prawnika". A tutaj aspekty zakupu używanej nieruchomości to jest mnóstwo kruczków prawnych.

Bo to jest forum programistyczni-informatyczne.
Jak chcesz z taką samą jakością merytoryczną gadać o zakupie nieruchomości to idź na https://4posrednicynieruchomosci.net ;)

Agencja przewaznie nie pokaze nieruchomosci przed podpisaniem umowy. Ja kiedys stwierdzilem ze nie odpuszcze w negocjacjach i jak nie zejda z prowizja do wartosci ktora proponowalem to nie bede ogladal, to gosciu sie wkurzyl stwierrdzil ze nie to nie i mi nie pokazal mieszkani i pojechal :P

Jesli wlasciciel mial umowe na wylacznosc z agencja, moze sie okazac ze i tak trzeba bedzie agencji zaplacic. Najwyzej bedzie to przerzucone na sprzedajacego ktory sobie to wliczy do ceny i tyle.

Ciekawostka: agentowi nie zawsze zalezy by zmaksowac cene sprzedazy, tylko bardziej by jak najszybciej temat domknac. Lepiej zrobic w tym samym czasie dwie tranzakcje powiedzmy za 80% tego co mozna dostac, niz jedna za 90%.

Kupowalem dom w 2021 i zarowno agencja jak i posrednik od kredytow mieli sens.
Nieruchomosc miala ciekawy stan prawny (wpisy w 3 i 4 dziale KW, jakies niewyprostowane rzeczy odnosnie fragmentow dzialek, bo np. sasiad pare metrow pod garaz podarowal). Wiec agentka za tym wszystkim biegala
Agentka bardzo mocno przyspieszyla sprawe wyczysczenia KW.
Pokazywala dom rzeczoznawcom z bankow, wysylala zdjecia, rozne dokumenty do kredytu itp.
Trzeba bylo kilka rzeczy aneksowac z bylym wlascieielem (np. zmiana adresu siedziby firmy) i ona to ogarniala.
Pomogla nam zbic cene prawie o tyle co miala prowizji.
Oszczedzilem dzieki temu duzo czasu.

Jak jest skomplikowany stan prawny to IMHO sam posrednik nie wystarczy i trzeba prawnika, bo umowa przedwstepna jaka mielismy za pierwszym razem zaproponowana byla delikatnie mowiac niekorzystna dla nas.

Jak bierzesz kredyt to banki czesto wymagaja i tak wlasnego rzeczoznawcy.

@pozdzierany_gumolit : po co Ci rzeczoznawca by kupic mieszkanie? "a ja wtedy kupuję z pomocą własnego rzeczoznawcy"

Zresztą jak Ci tak zależy na omijaniu pośredników to czemu nie kupisz bezpośrednio od dewelopera?