Dom w mieście do remontu

Przymierzam się do zakupu domu / mieszkania. Znalazłem dom w interesującej mnie lokalizacji i dobrym metrażu. Niestety wybudowany przed wojną, dwukrotnie przebudowywany i wizualnie w kiepskim stanie, a właścicielka żąda ceny ja za nowy, choć otwarcie przyznaje, że do "lekkiego remontu".... :D Jednak lokalizacja i brak alternatywnych ofert w tej dzielnicy powoduje, że trochę ciężko mi przejść obok. Mogę kupić (prawie) nowy dom w dobrym stanie i lepszym standardzie za podobną cenę, ale będzie w jakiejś Białołęce, Miedzeszynie czy Wawrze, a nie mam zamiaru tracić pół życia na wożenie dzieci.

Ze wstępnych oględzin: do wymiany dach w krótkim czasie, przebudowa schodów, wypadałoby pewnie zrobić ocieplenie, bo dom nie ma ocieplenia, a tylko lita cegła.

Ponieważ nie znam się na budowlance - doradzicie mi jakie powinienem podjąć dalsze kroki?

Chciałbym:

1. dowiedzieć się, ile orientacyjnie pieniędzy trzeba będzie przeznaczyć na doprowadzenie takiego domu do sensownego standardu
2. zbić cenę to poziomu takiego, aby nie dać się sfrajerować (generalnie to będzie wynikało z wartości punktu 1.)

Słyszałem, że gruntowny remont starego domu może kosztować tyle co wybudowanie nowego, dlatego mam poważne obawy, czy w ogóle jest sens się w to bawić.

Rzeczoznawca jakiś? Ktoś ma polecić jakąś dobrą firmę w Warszawie? Ktoś miał doświadczenie z taką wyceną PRZED zakupem? Zgadzało się z tym co później faktycznie trzeba było robić?
Nie chcę się na jakąś minę wpakować.

A może ktoś z Was mieszka w domu w mieście (nie na obrzeżach miasta). Jak to się sprawdza? Zadowoleni jesteście z takiej decyzji?

Słyszałem, że gruntowny remont starego domu może kosztować tyle co wybudowanie nowego, dlatego mam poważne obawy, czy w ogóle jest sens się w to bawić. niestety to prawda. Generalnie po mniej więcej 30-40 latach dom nadaje się do grubszego remontu. Jeśli masz na uwadze dom 80 letni to

1. wymiana CAŁEJ instalacji elektrycznej począwszy od kabli idących od licznika + nowa rozdzielnica. Jeśli masz podłączoną tylko jedną fazę to wg mnie trzeba składać podanie o podpięcie 3 faz (w dzisiejszych czasach nawet indukcja na jednej fazie nie da rady, a gdzie czajnik, pralka, żelazko i cała reszta zbędnych dupereli na prąd :p). Jednocześnie możesz ciągnąć kable od ethernetu, nagłośnienia, czujników ruchu, kamer, TV, satelity itp.
2. wymiana instalacji sanitarnej (jeśli jest podłączenie do kanalizacji to duży plus, jak nie a jest kanalizacja to trzeba rozważyć podłączenie. Jeśli masz szambo to dużo zależy od tego jakie ono jest i czy też byś wymieniał zbiornik.
3. przynajmniej przeróbka o ile nie wymiana (ja bym wymienił, bo w 80 letnich rurach to może być tyle kamienia, że hoho) instalacji wodnej. Jeśli będziesz chciał mieć kran w innym miejscu - kucie, jeśli będziesz chciał mieć duży zbiornik CWU w piwnicy + cyrkulacja, żeby nie czekać 5 minut na ciepła wodę - dużo kucia)
4. zapewne wymiana instalacji CO o ile aktualnie jakaś jest
5. dach
6. ocieplenie
7. podłogi (u mnie po 30 latach wylewka w niektórych miejscach nadawała się do wymiany. Możesz się ratować "naprawiając" specjalnymi masami, ale przy takim podejściu nie będziesz miał równej podłogi)
8. ściany (bo jak wymienisz kable i rury to ściany będziesz miał w stanie do tynkowania/gipsowania)
9. stolarka okienna i drzwiowa
10. jeśli masz gdzieś grzyb (np. pod tapetami), który się hoduje od lat to trzeba tynk skuć bo się go inaczej nie pozbędziesz (małe, lokalne siedliska można próbować zmyć odpowiednimi środkami)

To tak z grubszych rzeczy :)

Co do kosztów to porozmawiaj z wykonawcami. Co do ceny to wg mnie 2/3 tego co za m2 domu w stanie surowym na lokalnym rynku. Jeśli będziesz chciał robić większość powyższych punktów to nastaw się na to, że będziesz miał nawet gorzej niż stan surowy zamknięty bo w takim stanie masz drzwi, okna i otynkowane ściany.

A i co do kosztów inwestycji (remontu) to nastaw się, że będą ok 2 razy większe od tego co Ci rzeczoznawca powie.

Krolik napisał(a):

[...] Ponieważ nie znam się na budowlance - doradzicie mi jakie powinienem podjąć dalsze kroki?

Proponuję przestać rozważać dom, a kupić mieszkanie - skoro chcesz mieszkać w mieście.

Znam kilka osób, które aktualnie budują / wykańczają / remontują dom, również nie będąc specjalistami w budowlance. Co prawda w innym regionie Polski, ale te akurat problemy na pewno nie są unikalne. Podstawowy problem, z jakim się stykają, to że jeśli nie będziesz wykonawcom patrzył praktycznie cały czas na ręce, to zrobią tak jak im jest łatwiej, a nie tak jak jest dobrze. Jeśli dodatkowo sam nie będziesz miał pojęcia, jak coś powinno być zrobione dobrze, to zostanie to wykorzystane na Twoją szkodę.
Nie wiem ile dokładnie może trwać remont domu, ale długo. Przez cały ten czas praktycznie nie będziesz miał chwili spokoju. Może gdybyś na ten rok czy ileś tam zwolnił się z pracy, to byś cokolwiek wypoczął, ale jednoczesne pilnowanie tego i praca zarobkowa to wyniszczające doświadczenie.

Proponuję przestać rozważać dom, a kupić mieszkanie - skoro chcesz mieszkać w mieście.

Ha, to łatwo powiedzieć, ale trudniej zrobić - wybór dużych mieszkań jest mizerny. Większość deweloperów kończy "rozmiarówkę" na 120-130 m^2, a nawet jak robią większe, to nie wiem dla kogo, bo dają np. tylko 5 pokoi i nijak nie da się przerobić na więcej (bo za mało okien). Szukam czegoś minimum 6-pokojowego, poza tym pracuję w domu, więc potrzebuję własnego kąta. Cóż, królików u nas dużo.

Mamy też specyficzne wymagania ze względu na dzieci w szkole muzycznej i prawdę powiedziawszy - wolałbym mieć dom, gdzie mogą swobodnie ćwiczyć nikomu nie przeszkadzając, nawet po 22:00.

Oczywiście nie wykluczam mieszkania - jednak na razie niczego sensownego nie znalazłem :(

Ale to podłączyli nowy piec CO, gdzieniegdzie okna wymienili, a samego budynku nie ocieplali w ogóle?

Ponieważ nie znam się na budowlance - doradzicie mi jakie powinienem podjąć dalsze kroki?

Wynająć inspektora budowlanego, który Ci wszystko wyłoży. Technicznie dostaniesz wszystko na tacy i wtedy sam się orientujesz jakie są stawki na rynku.

Skąd wziąć dobrego inspektora budowlanego i po czym poznać, że jest dobry?

Nie wiemy jaki jest dokładnie metraż tego domu. Jeżeli chodzi o ocieplenie, to w Wawie ciężko będzie Ci zrobić to w cenie poniżej 100 zł / m2 (koszt styropianu, kleju, siatki, tynku no i robocizny). Przy - dajmy na to - 500 m2 elewacji, daje to pokaźną sumę. Do tego wymiana okien (z roletami czy bez) jakiejś dobrej klasy to pewnie przy tak dużym domu 20 - 30 tys. Ze schodami może więc wyjść ok 100 tys.

Mówisz że do remontu jest też dach. Tutaj dużo zależy od tego jakie dachówki wybierzesz. Faliste, tanie czy może płaskie, ładniejsze? Czy do wymiany jest też więźba (czyli ten drewniany szkielet dachu)? Zakładam też że dach trzeba ocieplić wełną. Tutaj mamy kolejne kilkadziesiąt tys (zależy od metrażu dachu).

Do tego kapitalny remont w środku: gładzie, płytki, panele, malowanie, WC, wanna. Sky is the limit, wszystko zależy jakie materiały do tego wybierzecie. Myślę że z 300 tys taki remont spokojnie może kosztować.

Kolega z biurka obok robi kapitalny remont w mieszkaniu w kamienicy, taki naprawdę kapitalny - zerwanie/zburzenie wszyskiego co nie jest ścianą nośną, łącznie z podłogami i wszystkimi instalacjami. Mieszkanie około 65m2 i oszacował że wyjdzie mu to koło 70k w trójmieście. Tyle, że to koszt bez robocizny, bo facet pracuje sam z rodziną. No i nie martwi się o takie rzeczy jak elewacja, ocieplenie czy dach bo sama kamienica jest zadbana.

Ja przyznam szczerze nie kupiłbym takiego domu. Remont będzie trwał wiecznie i różne kwiatki będą wychodzić. Szybciej i mniej nerwowo byłoby postawienie nowego domu. Koszta prawdopodobnie wyjdą bardzo podobne przy takiej skali a przynajmniej wiesz co masz i takie jakie chcesz a nie musisz dostosowywać istniejącego budynku do swojej wizji co może się okazać niewykonalne np. nie można wyburzyć pewnych ścian etc. Jeśli podobają Ci się drewniane domy to polecam. Wytrzyma przynajmniej 100 lat, ponoć znacznie zdrowszy niż konwencjonalny z innego budulca, będzie tańszy, inny niż wszystkie klocki w dzielnicy. Tempo budowy takiego domu jest znacznie szybsze niż normalnego, a w środku możesz wykończyć jak chcesz, ale w większości przypadków ludzie zostawiają drewno bo ma swój klimat.

Sam się przymierzam do budowy w niedalekiej przyszłości ~5 lat takiego cuda bo już mnie męczy mieszkanie w centrum miasta.

u mnie siostrzenica z mężem robili remont domu ok 180m2 - wymiana elektryki (wydarte stare i wszystko od nowa), wymiana CO (grzejniki, instalacja, piec), schody wewnętrzne, drzwi wejściowe, wymiana drzwi wewnętrznych, nowe wylewki, płytki, panele, powiększanie dwóch okien + nowe okna (tylko te dwa), niewielka przebudowa w środku. Nie ruszali dachu i ścian zewnętrznych. Wyniosło ich to ok 200k pln.