Zakup mieszkania - czy gotówka + mały kredyt jest rozsądnym rozwiązaniem?

0

Hej,
Ostatnio po głowie chodzi mi taka rozterka, której jeszcze w liczbach nie zdążyłem sobie przedstawić, ale może ktoś z was to robił lub nawet zna z autopsji i się podzieli :)

Wielu z nas programistów zarabia na tyle dużo, że gdyby odkładał przez jakiś czas byłby w stanie kupić małe mieszkanie. Podczas takiego zbierania przykładowy człowiek mieszka w wynajmowanych mieszkaniach/pokojach.

Przypuśćmy, że mamy na koncie 250tys, a znaleźliśmy super mieszkanie za 280tys - które wymaga remontu przypuśćmy wyszacowany na 40 tys (należy też pamiętać o kosztach tj np. PCC, notariusz). Miesięcznie odkładajmy powiedzmy 8-10 tys zł.
I tu mamy dwie opcje:

  • mieszkamy jeszcze te ~8/9 miesięcy na wynajmowanym płacąc za wynajem***** tym samym zasilając czyjeś konto. Plus z tego taki, że nie ma żadnych zobowiązań, w przeciągu 8 miesięcy raczej "domkniemy temat"
  • bierzemy kredyt na te potrzebne 70-90 tys, kończymy mieszkanie płacąc za miesiąc/dwa wynajmu (na czas remontu) i nie zasilając konta czyjegoś żyjemy na swoim. Minus z tego taki ze kredyt raczej będzie na znacznie dłużej niż 8 miesięcy, nawet przy dużej racie - której dla bezpieczeństwa lepiej nie brać z kosmosu

Tak więc głównym pytaniem jest czy warto zasilać czyjeś konto kosztem braku zobowiązania w postaci kredytu czy może finansowo opłaca się jednak wziąć kredyt mimo, że jego spłacenie będzie trwąło dłużej + zapłacimy odsetki (które przy odpowiednio małej racie i długim okresie kredytu może się pokryć z zapłaconym czynszem za wynajem)

*****Rozpatrzmy dwie sytuacje: ktoś płaci za to gdzie mieszka 1000zł/mc (np pokój itd) oraz 2000zł/mc (np kawalerka)

0

Ja zrobił bym tak, wziął bym kredo te 80 - 90 k zł. kupił mieszkanie zrobił remont. A kredyt spłacił w ciągu roku nadpłacając, bank zwróci za odsetki przy nadpłacie jeżeli zawrzesz możliwość wcześniejszej spłaty przy podpisywaniu umowy. I mieszkasz sobie spokojnie we własnym mieszkaniu,

0

@slim44 pytanie jak działa nadpłacanie - może mam nieświeże informacje, ale pamiętam, że za nadpłacanie płaciło się jeszcze większe dodatkowe koszta niż za spłaty regularnie co miesiąc - co jeszcze zwiększyłoby koszt wzięcia kredytu

1

Finansow wiadomo bez kredytu wyjdzie taniej. Z drugiej strony zastanow sie czy to oszczedzisz jest warte szarpania sie. Z duzym prawdopodobienstwem nie.

Poza tym jaka masz gwarancje ze jak doskladasz to tamto bedzie dostepne? Jesli jestes pewien ze chcesz tam mieszkac, kupuj. Jesli nie, nie masz cisnienia w postaci zony, dzieci itp -> nie.

Warto zabrac troche wiecej kredytu, bo przy wykonczeniu zawsze sa nieprzewidziane wydatki. Do tego zjechac z kasa do 0 na koncie tez nie fajnie, niech sie potem np. auto zepsuje.

Dla mnie wynajmen mial ten wielki plus ze zawsze moglem mieszkac blisko pracy.

0

Jak brałem jakiś czas temu kredyt w banku, to powiedziałem o tym bym miał możliwość wcześniejszej spłaty bez konsekwencji. Miałem przez to droższe opłaty na wejściu, ale to była kwota rzędu 500 zł przy kredycie 100 k zł. Jak nadpłacałem 65 k. zł po dwóch latach to przeliczyli mi odsetki i w efekcie się opłaciło.

Najlepiej przejść się po bankach i porównać oferty z możliwością wcześniejszej spłaty.

0

Minus z tego taki ze kredyt raczej będzie na znacznie dłużej niż 8 miesięcy, nawet przy dużej racie - której dla bezpieczeństwa lepiej nie brać z kosmosu

Wiele banków daje możliwość nadpłaty kredytu bez dodatkowych opłat. Jeśli do tego uda ci się znaleźć ofertę z prowizją 0%, to możesz ten kredyt szybciutko nadpłacić i w efekcie będzie cię kosztować prawie nic.

Dochodzi też aspekt psychologiczny:

Miesięcznie odkładajmy powiedzmy 8-10 tys zł.

Ta jasne :P No dobra, tak serio, to są osoby, które są w stanie tyle odkładać. Jednak statystycznie, znaczna większość Polaków, nie potrafi oszczędzać. Nie mają tego zaimplementowanego. Planują sobie, że będą odkładać, a po pół roku odkrywają, że miało być 60tys, a jest 6. A jak masz kredyt, to nie ma przebacz ;)
Każdy musi sam sobie ocenić, jaką ma dyscyplinę finansową. Jeśli ktoś faktycznie odłożył 250tys, to może i faktycznie będzie odkładał.

Tak więc głównym pytaniem jest czy warto zasilać czyjeś konto kosztem braku zobowiązania w postaci kredytu czy może finansowo opłaca się jednak wziąć kredyt mimo, że jego spłacenie będzie trwąło dłużej + zapłacimy odsetki (które przy odpowiednio małej racie i długim okresie kredytu może się pokryć z zapłaconym czynszem za wynajem)

Jeśli weźmiesz kredyt hipoteczny na 70tys przy wkładzie własnym 250tys, to po pierwsze kredyt będzie taniutki, a po drugie rata nie przekroczy nawet 1000zł...
Przykładowy kalkulator: https://www.ingbank.pl/indywidualni/kredyty-i-pozyczki/kredyt-hipoteczny/kalkulator-kredytowy na 30 lat wychodzi rata mniejsza niż 400zł, na 10 lat ok. 700zł.

0

To upatrzone mieszkanie jest hipotetycznie, nie jestem obecnie w takiej sytuacji, ani nie mam nic konkretnego na oku. Po prostu taka sytuacja mnie zastanawia pod kątem opłacalności.

Czytam teraz, że banki niechętnie przyjmują nadpłaty na początku kredytu kiedy często odsetki są najwyższe. Dopiero po 3-5 latach pozwalają spłacić całość bez dodatkowych kosztów.

Generalnie dla mnie kredyt jest spoko, pod warunkiem że jest krótki. Bo jak mam do wyboru w 8-10mc dozbierać tyle co potrzebuje i nie mieć zobowiązań, a wziąć kredyt na 3-5-8-10 lat to podziękuje. Gdybym sam się decydował na kredyt wziąłbym chyba (o ile to w ogóle możliwe) na max 1-2 lata z wysoką ratą i możliwością nadpłaty bez większych kosztów

Chyba że ktoś mnie zaskoczy czymś o czym nie wiem i będzie to opłacalne

1

Możesz też nie chwalić się bankowi ile masz gotówki i deklarować kredyt na większą kwotę i od razu nadpłacić te 250k.
W ten sposób zyskujesz możliwości negocjacji warunków kredytowych "ok, mogę zwiększyć wkład własny, ale ile bank
zmniejszy zmniejszy oprocentowanie/prowizję/ubezpieczenie kredytu".

0

@aurel Jeśli faktycznie przy dużym wkładzie i małej kwocie kredytu są banki które pozwolą korzystnie nadpłacać kredyt to to może mieć spory sens

Jesli chodzi o oszczędzanie mówie raczej o tym, że ktoś regularnie odkłada bo mu zależy, ma w tym temacie dyscypline itd. niż o statystycznym polaku który miał kupić 2 metry mieszkania a kupił 2 dom perignon na imprezie :)

Co do tego kalkulatora: tylko widzisz, 30 lub 10 lat masz zobowiązanie do spłacania. No chyba że nadpłacisz i faktycznie da się temat 10-30 letniego kredytu zamknąć w 1 rok

2

Czytam teraz, że banki niechętnie przyjmują nadpłaty na początku kredytu kiedy często odsetki są najwyższe. Dopiero po 3-5 latach pozwalają spłacić całość bez dodatkowych kosztów.

To zależy po prostu od banku - np. ING nie bierze opłat za nadpłaty. Trzeba sprawdzić konkretne oferty, ale to nie ma tak, że sobie na forum napiszesz i ci podpowiedzą ;) Oferty się zmieniają z miesiąca na miesiąc, a banków jest w pip.

Poza tym, od pewnego czasu prawo UE pozwala na prowizję od nadpłaty maksymalnie do 3 lat od zawarcia umowy, więc obecnie żaden bank nie bierze tych opłat dłużej niż 3 lata.

Gdybym sam się decydował na kredyt wziąłbym chyba (o ile to w ogóle możliwe) na max 1-2 lata z wysoką ratą i możliwością nadpłaty bez większych kosztów

A potem tracisz pracę, masz wypadek, twoja firma plajtuje, cokolwiek i jesteś w głębokim tyłku.
Lepiej wziąć kredyt na 30 lat i nadpłacić go w maks 1-2 lata - to jest wersja najbardziej opłacalna i zachowawcza. Bo gdyby coś się stało, to będzie cię stać na ratę, zdążysz odbić się od dna i będziesz nadpłacał znowu. Przy wysokiej racie, nie zapłacisz jednej i już dostajesz płatne monity, nie zapłacisz dwóch rat to bank leci od razu z egzekucją.

Co do tego kalkulatora: tylko widzisz, 30 lub 10 lat masz zobowiązanie do spłacania. No chyba że nadpłacisz i faktycznie da się temat 10-30 letniego kredytu zamknąć w 1 rok

Oczywiście, że da się ;) nie mogą ci zabronić nadpłaty. Jeśli wpłacisz całość, składasz wniosek o przeliczenie kredytu i tyle. Taki wniosek może kosztować np. 200zł.

2

W kredytach hipotecznych jest klauzula, która karze za nadpłacanie w okresie pierwszych lat kredytu (3 lata). Wątpię, żeby bank zgodził się udzielić kredytu hipotecznego na krótki okres z możliwością bezpłatnego nadpłacania, ponieważ wtedy po prostu nie zarobią. Dzięki nowym przepisom z zeszłego roku w kredytach hipotecznych ze zmienną stopą procentową opłata karna za nadpłacanie nie może przekroczyć wysokości odsetek, które bank zarobiłby w sytuacji normalnej spłaty.

Twoje pytanie jest bez sensu, ponieważ jest zbyt wiele niewiadomych. Nie wiadomo na jaki okres chcesz wziąć kredyt i na jak wysoką ratę bank się zgodzi. Policz to sam po zapoznaniu się z konkretną ofertą banku, zamiast liczyć na to, że jakiś forumowicz wyskoczy z odpowiedzią na pytanie "jak żyć".

Na forum raczej spodziewałbym się, że część osób będzie namawiać do kredytu, ponieważ sami wpakowali się w niewolniczą pracę do śmierci i teraz stosując mechanizm racjonalizacji, będą twierdzić, że: "kredyt hipoteczny to darmowe pieniądze", "nie jestem niewolnikiem, mogę przecież sprzedać mieszkanie", "nieruchomości drożeją, więc zarabiasz", "jestem Januszem biznesu, mam kredyt i zarabiam" itd.

P.S. Pozdrowienia dla wszystkich niewolników z kredytami na 30 lat.

3

kupowanie mieszkania obecnie jest bez sensu, jak nie płacisz czynszu to i tak mogą ciebie wypierdzielić nawet szybciej niż z lokatorskiego, a jak okolica zrobi sie wujowa to potem ciężko sprzedać, jak wynajmujesz to wystarczy koniec umowy i goodbye, a juz wpierdzielanie się w kredyty to abstrakcja

1

Przypomniała mi się jeszcze jedna ważna uwaga na temat nadpłat. Gdy płacisz ratę kredytu, to zawsze składa się ona z kwoty głównej i odsetek. Gdy wpłacasz nadpłatę, całość idzie na kwotę główną, co potrafi znacznie zmniejszyć odsetki.
Dlatego ja polecam brać kredyt na 30 lat (niska rata) i wpłacać nadpłaty, które najlepiej żeby były większe niż rata. W ten sposób zmniejszać znacznie koszty kredytu.

0

@czysteskarpety: ale wtedy dorabiasz jakiegoś polaka co pewnie głosuje na PiS i ma mieszkanie bo babci, lepiej już żeby bank zarobił. Poza tym jak masz kredyt na 30 lat to płacisz "na swoje", a nie na czyjeś. Przecież hiperinflacja się nie zdarza, a kursy walut się nie zmieniają, co się może stać złego?!

(Wstawić zdjęcie Janusza i Grażyny trzymających darmowe pieniądze z kredytu na 30 lat)

P.S. Ups, właśnie się zorientowałem, że wątek już nie jest we flame...

0
azalut napisał(a):

Przypuśćmy, że mamy na koncie 250tys, a znaleźliśmy super mieszkanie za 280tys - które wymaga remontu przypuśćmy wyszacowany na 40 tys (należy też pamiętać o kosztach tj np. PCC, notariusz).

Tylko poza remontem wypadałoby jakieś meble i wyposażenie kupić, więc właściwie to 40k możesz pomnożyć razy 2 albo i 3.

Miesięcznie odkładajmy powiedzmy 8-10 tys zł.

I tu mamy dwie opcje:

  • mieszkamy jeszcze te ~8/9 miesięcy na wynajmowanym płacąc za wynajem***** tym samym zasilając czyjeś konto. Plus z tego taki, że nie ma żadnych zobowiązań, w przeciągu 8 miesięcy raczej "domkniemy temat"
  • bierzemy kredyt na te potrzebne 70-90 tys, kończymy mieszkanie płacąc za miesiąc/dwa wynajmu (na czas remontu) i nie zasilając konta czyjegoś żyjemy na swoim. Minus z tego taki ze kredyt raczej będzie na znacznie dłużej niż 8 miesięcy, nawet przy dużej racie - której dla bezpieczeństwa lepiej nie brać z kosmosu

Nie brałbym kredytu wiedząc, że 8-9 miesięcy uskładam. Tyle można się spokojnie przemęczyć, a o ile mniej kombinowania i zachodu. A poza tym kredytów tez nie dają od ręki, wybór banku i potem wszystkie procedury mogą zająć kilka miesięcy, więc tym bardziej nie warto byłoby brać kredytu na pół roku.

0

Patrzysz na koszty kredytu pomijając koszty wynajmu. Ja wziąłem kredyt hipoteczny na 30 lat, którego nie mogę spłacić w pierwszych 5 latach (ale to nie istotne).

Gdybym jednak chciał spłacić to prowizja wynosi 0.5%.

Teraz policzmy, że weźmiesz 100000, wcześniejszą spłata to koszt 500 PLN. Dla uproszczenia weźmy że potrzebujesz 10 miesięcy, a czynsz wynosi 1000 w wynajmowanym i kupowanym
Opcja kredytu (pominmy prowizje i opłaty banku):
Rata 600x10=6000pln
Koszt spłaty=500pln
Razem 6500

Wynajem przy czynszu 1000 dla wynajmującego zostaje 1000, czylite 10 miesięcy to 10000 kosztu wynajmu.

Jeżeli faktycznie planujesz spłacić to w rok, to bez zastanowienia brałbym kredyt, bo tu kupujesz czas. Zarobi tylko bank, a nie wynajmujący...

0

@somekind
z meblami to prawda, jednak nie potrzebuje mieć każdego jednego mebla by w mieszkaniu zamieszkać :) pewne elementy wyposażenia mieszkania można sukcesywnie kupować za bieżące wypłaty

a no i apropos tematu: myślę, że warto wziąć pod uwage fakt, że mieszkania (na pewno we Wrocławiu) ciągle drożeją, także ewentualne odkładanie tego na potem (zbieranie bez kredytu) może się odbić w postaci wzrostu ceny mieszkania i tym samym koszt np. 20-50tys wiecej

2
Haskell napisał(a):

Na forum raczej spodziewałbym się, że część osób będzie namawiać do kredytu, ponieważ sami wpakowali się w niewolniczą pracę do śmierci i teraz stosując mechanizm racjonalizacji, będą twierdzić, że: "kredyt hipoteczny to darmowe pieniądze", "nie jestem niewolnikiem, mogę przecież sprzedać mieszkanie", "nieruchomości drożeją, więc zarabiasz", "jestem Januszem biznesu, mam kredyt i zarabiam" itd.

P.S. Pozdrowienia dla wszystkich niewolników z kredytami na 30 lat.

title

Wynajmując też się jest niewolnikiem, bo gdy na wynajmowanym nie będziesz pracował i miał kasy, to też wylecisz.

A co gorsze - wylot jest też zależny od widzimisię właściciela. Sam tak miałem, że nagle gość od którego wynajmowałem uznał, że on chce udostępnić rodzinie i mam miesiąc na wyjazd. I może bym się z nim kłócił, może mam jakieś prawa, ale po co burakować? To jego własność i dokładnie tak się to kończy, że jest się zależnym od zupełnie obcej osoby. Płaci się, a w przeciwieństwie do kredytu ta kasa idzie w piach. Przy kredycie przynajmniej jest szansa, że o ile nic się przez lata nie zawali, to w końcu chata będzie twoja, a przynajmniej hipotetycznie składasz się na swoją przyszłość, a nie sponsorujesz komuś życie.

I to piszę jako wynajmujący od gdzieś 11 lat. Przez te lata licząc, że tak średnio za mieszkanie płacę 1200/miesiąc odstępnego, to oznacza, że puściłem z dymem jakieś 150 tys. PLN i do tej pory miałbym praktycznie połowę spłaconego, może więcej. Kompletnie bez sensu. Nie wziąłem kredytu tylko dlatego, bo mi nikt nie chce dać :D Ostatnia babka, która liczyła, że mnie złapie i jej wpadnie prowizja przestała odbierać telefony jak zobaczyła jaka mi wychodzi zdolność kredytowa (ło, panie, do widzenia, proszę do mnie nie dzwonić :D )

Wynajmowanie jest spoko póki się nie planuje tego robić długoterminowo i nie ma się rodziny. I jedyną zaletą jaką widzę jest brak przywiązania do miejsca, bo w każdej chwili można się zawinąć, spakować i pójść w długą. Ale to jest dobre jak się jest młodym, z rodziną i tak już nagle z miasta do miasta łatwo przejść się nie da, żona ma robotę, dzieciak lekarzy itp., to nie jest coś co sobie można spakować do walizki :)

A autorowi doradzę jednak tak, aby nie brał kredytu, jeśli jest w stanie odłożyć kasę w miarę szybko. Dla mnie w miarę szybko - do roku. Wynajmowanie na krótki okres nie jest dużą stratą, a jednak zabawy z bankami, załatwianie papierów itp. też potrwają, z krótkimi kredytami na spore kwoty jest problem, np. przy 2 latach spłaty 100 tys. np. w citi handlowym same odsetki i koszty kredytu zeżrą 12 tys. - jakbyś wynajmował za 2 tys. to 6 miesięcy wynajmu masz, narobisz sobie zachodu, oszczędzisz niewiele, a ze spłacaniem będziesz się bujał ekstra rok. Szkoda nerwów.

0

No widzisz akurat właśnie jestem w takiej sytuacji. Wynajmuję mieszkanie i odkładam (jestem w stanie realnie odłożyć 60-70k rocznie na te chwile). Na teraz w ogóle nie planuję pakować się w kredyt i kupno mieszkania bo w sumie na razie nie jest mi potrzebne (brak rodziny ani planów na dzieci). Za 2-3 lata będę podejmował decyzję czy jednak cos kupic czy nie.

Ciekawe jak będzie wyglądał rynek mieszkań w przyszłości. Na chwile obecną wydaje mi się, że ludzie biorą coraz większe kredyty na coraz droższe mieszkania (no bo jak to tak nie na swoim?!).

0

ale sporo osób (jak i ja) na pewno z czasem mieszkanie będzie dziedziczyć więc nawet jeśli wynajem nie wyjdzie to zawsze jest gdzie wracać, jak nie teraz to później, ponadto przy legalnej umowie nie tak łatwo kogoś wywalić z wynajmowanego mieszkania, o czym często w różnych programach w tv, czasami nawet trudniej od własnościowego o czym boleśnie się niektórzy wynajmujący przekonali

0

Branie kredytu hipotecznego teraz to raczej proszenie się o kłopoty - zwłaszcza jak ktoś kupuje mieszkania na tak przegrzanym rynku jak Kraków. Lepiej wstrzymać się parę lat i poczekać na to co przyniesie spowolnienie (kryzys). Może ceny się trochę urealnią tak samo jak ocena naszych zdolności kredytowych przez banki.

0

Kryzys przecież trwa od 2008, ceny mieszkań ciągle nie dobiły do tamtego poziomu.
No i biorąc pod uwagę wzrost wynagrodzeń, to mieszkania i tak ciągle tanieją.

2

Wynajmując też się jest niewolnikiem

Żeby zrozumieć, że jest inaczej musiałbyś się pozbyć niewolniczej mentalności. Abraham Maslow powiedział kiedyś: "Zbyt wielu ludzi nie decyduje o sobie lecz pozwala za siebie podejmować decyzje sprzedawcom, agentom reklamy, rodzicom, propagandystom, telewizji, gazetom, itp. Ludzie ci są pionkami poruszanymi przez innych, a nie jednostkami samodzielnie działającymi, samookreślającymi się. Dlatego potrafią czuć się bezradni, słabi i całkowicie uzależnieni, padają ofiarą ludzi pazernych, są bez charakteru, nie samostanowiącymi, odpowiedzialnymi osobami."

Branie kredytu hipotecznego teraz to raczej proszenie się o kłopoty - zwłaszcza jak ktoś kupuje mieszkania na tak przegrzanym rynku jak Kraków. Lepiej wstrzymać się parę lat i poczekać na to co przyniesie spowolnienie (kryzys). Może ceny się trochę urealnią tak samo jak ocena naszych zdolności kredytowych przez banki.

Żeby stwierdzić kiedy ceny nieruchomości się urealnią, wystarczy oszacować kiedy wyż powojenny opuści padół łez - Wolskę

1

Tak, bo tylko niż demograficzny ma wpływ na ceny. :D :D :D

0

Najważniejszym czynnikiem decydującym o cenie jest prawo popytu i podaży. Mniej ludzi, to mniejszy popyt.

1

O, widzę, że rekord w szybkim czytaniu Wikipedii został właśnie pobity. To dodaj sobie jeszcze dwa fakty:

  1. Niż demograficzny to nie jedyne zjawisko mające wpływ na liczbę ludzi.
  2. Niż dotyczy całego kraju, a mieszkania znajdują się w konkretnych miastach.
0

Zmiany demograficzne mają decydujący wpływ na liczbę ludności. Mieszkania znajdują się w konkretnych miastach, podobnie developerzy budują więcej w konkretnych miastach - podaż goni popyt.

To wyż z lat osiemdziesiątych spowodował większy popyt na mieszkania, a w konsekwencji większy popyt na materiały budowlane. Znacząco wzrosły ceny budowy mieszkań, a w konsekwencji ceny samych mieszkań. Obecnie ceny od kilku lat utrzymują się na podobnym poziomie i będą utrzymywały się nadal do czasu, aż nie odczujemy zmniejszenia liczby ludności, wtedy zacznie znacząco spadać popyt w całym kraju, a wraz z nim ceny budowy. Ilość ludzi w Polsce do 2050 ma spaść o 12%, wyjątkiem ma być województwo mazowieckie gdzie spadek liczby ludności ma rekompensować migracja wewnątrz kraju. W 2050 roku w województwie mazowieckim populacja ma wynieść wg prognozy GUS 98% populacji z 2013 roku.

1

Mieszkania znajdują się w konkretnych miastach, podobnie developerzy budują więcej w konkretnych miastach - podaż goni popyt.

Ale ile jest ziemi dostępnej pod zabudowę tyle jest, nikt jej nie wyczaruje, a to ona stanowi często większość wartości nieruchomości. Ta branża w sposób szczególny odczuwa to, że wbrew myśleniu życzeniowemu wielu środowisk, zasoby są skończone.

2

W sumie, czekanie 30 lat z zakupem aż mieszkania stanieją brzmi przynajmniej jak jakiś plan na życie. ;)

1 użytkowników online, w tym zalogowanych: 0, gości: 1