Co się bardziej opłaca przy kredycie mieszkaniowym?
Wiadomo, że malejące wychdzą na koniec taniej niż raty równe płacone zgodnie z rozkładem, ale czy nadpłaty nie działają tak samo?
Takie nadpłacanie wiąże się z jakąś prowizją albo inną dziwną opłatą na rzecz banku?
Np czy wzięcie rat równych na 20 lat i spłacenie w 10 jest bardziej sensowne niż 20 malejących, albo 10 równych?
Czarny Wąż napisał(a):
Takie nadpłacanie wiąże się z jakąś prowizją albo inną dziwną opłatą na rzecz banku?
Zysk banku ma być taki jak w umowie, więc nadpłacając możesz spłacić szybciej, ale bank nie pozwoli żebyś umniejszył mu dochód. Także zyskujesz "tylko" spokój ducha dzięki wcześniejszej spłacie, ale materialnie wychodzi tak samo. Jeżeli chciałbyś zaoszczędzić, to o sporadycznych nadpłatach pogadaj z doradcą przed/w trakcie spisywania umowy, może uda Ci się coś ugrać.
Dawno w najbliższej rodzinie nikt kredytu nie brał ale z tego co pamiętam jak mój ojciec miał kredyt to miał wyliczone że w tej racie x pieniędzy to spłata kredytu a y to to procenty banku i czasem spłacał 3 raty w ramach jednej to nie musiał za ten okres płacić tych procentów bankowych. Chyba że się pozmieniało, mówie to było kilka ładnych lat temu, więc musisz po prostu iść do banku i pogadać z doradcą.
Zależy od umowy. Banki na ogół wymagają prowizji za tzw. wcześniejszą spłatę, ale warunki mogą się znacznie różnić. Np. jeden bank pozwoli Ci nadpłacać 30% kredytu bez prowizji a inny wyłączy prowizję dopiero po pięciu latach. Jeden będzie mieć 1% prowizji a inny 1,5% itp. Czasem może nie być prowizji za wcześniejszą spłatę, ale za to gorsza marża. Albo np. ja mam tak, że mogę ratę zwiększyć x2, bez prowizji.
Zwykle jeśli jest jakaś forma kary za wcześniejszą spłatę, to raty malejące są lepsze. Z drugiej strony dają mniejszą zdolność kredytową. Musisz to sobie policzyć na konkretnych ofertach.
Jest coś takiego jak rata malejąca i nadpłata w jednym?
Czarny Wąż napisał(a):
Wiadomo, że malejące wychdzą na koniec taniej niż raty równe płacone zgodnie z rozkładem, ale czy nadpłaty nie działają tak samo?
Zależy ile nadpłacasz, no a poza tym to są kwestie niezależne. W sensie można mieć raty malejące i nadpłacać, bo niby czemu nie?
Takie nadpłacanie wiąże się z jakąś prowizją albo inną dziwną opłatą na rzecz banku?
Zależy od banku, ale w większości po 5 latach nadpłata jest już darmowa, a w niektórych np. już po dwóch. A ja np. mam tak, że przez pierwsze 3 lata mogę za darmo nadpłacić 50%, a potem dopiero resztę.
Np czy wzięcie rat równych na 20 lat i spłacenie w 10 jest bardziej sensowne niż 20 malejących, albo 10 równych?
Tego nie da się stwierdzić z góry. Zależy od WIBORu i inflacji. Jeśli pieniądz znacznie stanieje, to nadpłacanie może się w ogóle nigdy nie opłacić.
several napisał(a):
Zysk banku ma być taki jak w umowie, więc nadpłacając możesz spłacić szybciej, ale bank nie pozwoli żebyś umniejszył mu dochód. Także zyskujesz "tylko" spokój ducha dzięki wcześniejszej spłacie, ale materialnie wychodzi tak samo.
o.O
A widziałeś kiedyś umowę kredytu hipotecznego? Tam nie ma pozycji "zysk banku". Jest kwota kredytowana, marża, prowizja i ewentualnie dodatkowe opłaty. O ile na jednokrotne opłaty nie ma się wypływu, to nie płacenie odsetek jest ewidentną oszczędnością. Tylko jak już wspomniałem, to może być oszczędność jedynie w kwocie, a nie w wartości pieniądza.
several napisał(a):
Zysk banku ma być taki jak w umowie, więc nadpłacając możesz spłacić szybciej, ale bank nie pozwoli żebyś umniejszył mu dochód. Także zyskujesz "tylko" spokój ducha dzięki wcześniejszej spłacie, ale materialnie wychodzi tak samo. Jeżeli chciałbyś zaoszczędzić, to o sporadycznych nadpłatach pogadaj z doradcą przed/w trakcie spisywania umowy, może uda Ci się coś ugrać.
Że co proszę? Skąd masz takie bzdury? Proszę, z prawdziwej umowy, rok 2017:
- Od kwoty kredytu Bank pobiera odsetki za okres od dnia powstania zadłużenia do dnia poprzedzającego
spłatę kredytu.- Odsetki od kwoty kredytu naliczane są za każdy dzień wykorzystania kredytu, zgodnie ze stanem
faktycznego zadłużenia.
W skrócie, spłata kredytu ratami równymi odbywa się w następujący sposób: W umowie określa się liczbę rat -> bank oblicza wysokość raty i informuje o tym kredytobiorcę -> obliczona kwota określa wysokość najbliższej raty i każdej kolejnej -> w przypadku nadpłaty, bank oblicza ponownie wysokość rat na podstawie faktycznego stanu zadłużenia i wystosowuje nową informację dla kredytobiorcy -> i tak za każdym razem, gdy składasz dyspozycję nadpłaty.
Co do opłat za nadpłaty, to zależy od banku. Ja płacę 2% od nadpłaty powyżej 10% wartości udzielonego kredytu.
Z tego co wiem (nie jestem specjalistą), to bardziej opłaca się kombinacja rat równych i nadpłat, niż rat malejących.
Raty malejące są ogólnie korzystniejsze - a im dłuższy okres tym mocniej to widać. Choćby dlatego że spłacasz szybciej kapitał.
Ja biorąc raty malejące na 15 lat ogólnie zapłacę prawie dwa razy mniej niż kolega biorąc raty równe na 25 lat, gdzie kwota kredytu była prawie równa. Ale biorąc taki kredyt mam ratę o 50% większą.
Ostatnio jednak zadaje sobie inne pytanie - czy jest to moje upragnione mieszkanie do końca życia ?? Raczej nie, za parę lat chciałbym kupić większe w jeszcze lepiej okolicy. Więc może lepiej wyjdzie wydawać mnie na kredyt i odkładać na przyszłe mieszkanie - żeby potem wziąć mniejszy kredyt ?
Chyba każdy bank nie da ci nadpłacić kwoty rat przez pewien początkowy okres, ale policz może opłaci Ci się to faktycznie spłacić szybciej.
Weź też pod uwagę, że 500zł teraz to jest inna siła nabywcza pieniądza niż 500zł za 20 lat.
Teoretycznie nadpłacając 5 tyś. PLN w pierwszych kilku latach kredytu zmniejszasz z całkowitej kwoty zadłużenia ok. 10k PLN.
Tylko co to oznacza? Czy teraz, będąc młodym i pięknym łatwiej będzie Ci zarobić 5k, czy też za 30 lat, przy ciągłej inflacji oraz ciągłym podwyżkom (wynikającym zarówno z Twojego awansu jak i wzrostu wynagrodzeń wynikającego ze wzrostu pkb) łatwiej będzie zarobić 10k za 20 lat?
Aby było śmieszniej, to w branży IT podwyżki mamy wyższe niż "średnia krajowa", a to oznacza, że akurat nam dużo łatwiej jest wskoczyć z poziomu zarobków 4k -> 8k -> 12k PLN w przeciągu 4-8-12 lat.
Z drugiej strony nadpłata kredytu ma to do siebie, że krócej mamy ten kredyt, krócej ciąży nad nami widmo "spłaty", ale też wcześniej możemy wziąć kolejny kredyt na większe mieszkanie, bądź też na "mieszkanie inwestycyjne", które będzie nam generowało dochód pasywny.
zależy też co ma być alternatywą do nienadpłacania kredytu. Chyba że wolisz dziwki lasery i koks.
lokaty mają teraz śmieszny procent więc lepsza lokatą jest nadpłata, średnio 3-3,5%. A potem mniejsza rata w przyszłości.
Nadpłaty to krótszy okres spłaty. Kto wie co się stanie w ciągu najbliższych lat. Trzymanie gotówki w skarpecie zawsze obarczone jest jakimś ryzykiem. Dla mnie nadpłata to bardziej zmniejszanie ryzyka podwyżki stóp procentowych. Ja za swojego "świadomego" życia pamiętam stopy % na poziomie ponad 6%. Na wykresach można znaleźć i większe.
W takich sytuacjach zarobki programistów nie idą w górę bo zachodnie korpy dawno spierdzieliły.
A to że mamy niskie stopy to jakiś dziwny (eksperyment?) trend ratowania makro gospodarki drukiem pieniądza przez banki centralne i ratowanie korpów przez wykup obligów.
Ja tam wolę sobie trochę odkładać, a resztę nadpłacać.
Nadpłacanie może się też nie opłacać, jeśli ktoś ma kredyt zaciągnięty wcześniej, na znacznie lepszych warunkach niż kredyty, które można teraz dostać.
Mam kredyt w euro, którego oprocentowanie całkowite, tj. marża + EURIBOR 3M wynoszą w tej chwili 1,5%. A do tego euro traci na wartości i kurs jest nieco poniżej kursu po którym kredyt brałem. Na lokacie złotówkowej mogę spokojnie dostać oprocentowanie 1,5-2,0% więc nie opłaca mi się takiego kredytu nadpłacać. A nawet jeśli lokata byłaby gorsza, to też się nie opłaca - jeśli spłacę ten obecny szybciej a później będę chciał wziąć znowu np. na większe mieszkanie / dom to dadzą mi kredyt na 4,0% w złotówkach, czyli znacznie droższy.
Wziąłem kredyt mieszkaniowy w 2007 na 231tys zł. Do 2014 w ratach spłaciłem 111tys zł, z czego kapitału tak naprawdę tylko 29tys zł. Reszta to odsetki. Od tej pory zacząłem robić nadpłaty i ostatecznie spłaciłem kredyt w 2016, łącznie płacąc za wszystko 325tys zł. Gdybym miał raty malejące zapłaciłbym o wiele mniej niż 94tys zł odsetek.
Kredyty mieszkaniowe obecnie są strasznie tanie, np 2008 stop procentowa wynosiła 7,45% w złotówkach (dlatego był szał na franki). Obecnie pewnie dalej jest na poziomie 2,5% jak rok temu jak nie niższym. Na mieszkanie w Poznaniu trzeba wydać z 300tys zł, co przy 2,5% daje 7500zł odsetek rocznie (~600zł miesięcznie)... ale warto mieć na uwadze, że w perspektywie dekady może się to zmienić i to z wielokrotnością. Jakby chociaż wróciło do 7,45% to już odsetek masz ~22tys zł rocznie (~1800zł miesięcznie). Przy ratach stałych jedyną częścią stałą jest część kapitałowa, część odsetkowa może Ci się zwiększyć nawet i kilkukrotnie, a jej wielkość zależy od aktualnie spłaconego kapitału. Zatem kredyt powinno się brać jak najmniejszy i najlepiej malejący (który przy kiepskiej koniunkturze może być i tak większy niż na początku). W perspektywie 30 lat kredytu, czy chociażby już dekady wszystko może się zdarzyć. Wystarczy spojrzeć na rubla i ichniejsze kredyty, gdzie nagle ruskim stopy procentowe kredytów poszły do 40% (w przełożeniu na nasze mieszkanie za 300tys zł nagle z 600zł masz 10tys zł miesięcznie odsetek do zapłaty)*. Dlatego im szybciej spłacisz, nawet z prowizją to i tak na tym wyjdzie się lepiej.
*wysokość odsetek oczywiście jest liczona od aktualnej części pozostałego kapitału, a to się zmienia każdego miesiąca spłaty.
**lepiej brać kredyt w walucie w której się zarabia.
@wasiu
Kredytu w walucie w ktorej nie zarabiasz wziąć niemożesz od czasu głośnych frankowiczów
Ja wzialem na najdluzszy mozliwy okres raty stale. Dzieki temu praktycznie nie odczuwam ze mam kredyt, a moge co roku nadplacic 10% bez dodatkowych oplat (lub wiecej ale wtedy 2% od wplaty trzeba zaplacic). Mozna dzieki temu szybko zrobic fundusz awaryjny, poduszke finansowa itp. Potrzebuje teraz zmienic samochod, chcialem kupic dzialke, byly komunie itp. moge sobie z tym poradzic bez brania dodatkowych kredytow. ALbo niech sie pojawi jakas powazna choroba w rodzinie...
Swiadomosc ze w razie czegos spokojnie mozna przezyc kilka lat z oszczednosci jest wiecej warta niz roznica w kredycie. Do tego mozna chocby zainwestowac w nieruchomosc na wynajem czy cokolwiek.
Jeszcze jedna sprawa jesli kupujemy wieksze mieszkanie, dom na pewno pojawia sie rzeczy zwiazane z wykonczeniem czy meblowaniem o ktorych sie wczesniej nie myslalo. Wiec jesli to mozna pokryc z (biezacych dochodow - rata kredytu) to tym lepiej.
Co do kredytu trzeba brac pod uwage ze w dluzszym terminie jest inflacja, wiec 100 000 dziesiec lat temu bylo wiecej warte niz teraz (tak wiem ze banki tuninguja raty w zaleznosci od sytuacji gospodarczej).
several napisał(a):
Czarny Wąż napisał(a):
Takie nadpłacanie wiąże się z jakąś prowizją albo inną dziwną opłatą na rzecz banku?
Zysk banku ma być taki jak w umowie, więc nadpłacając możesz spłacić szybciej, ale bank nie pozwoli żebyś umniejszył mu dochód. Także zyskujesz "tylko" spokój ducha dzięki wcześniejszej spłacie, ale materialnie wychodzi tak samo. Jeżeli chciałbyś zaoszczędzić, to o sporadycznych nadpłatach pogadaj z doradcą przed/w trakcie spisywania umowy, może uda Ci się coś ugrać.
Człowieku jak się nie znasz to się nie wypowiadaj, a nie wypisujesz głupoty.
Im wcześniej się robi nadpłaty tym więcej można zaoszczędzić.
Ja mam raty równe, dzięki temu mogę więcej zaoszczędzić na nadpłaty. Tutaj macie kalkulator, który wam pokazuje ile zaoszczędzicie gdy w danym miesiącu zrobicie nadpłatę:
https://www.hiponet.pl/kalkulator/harmonogram-oszczednosci
My zdecydowaliśmy sie jednak na raty równe. Rozmawialiśmy z doradcą, on zrobił nam odpowiednie wyliczenia i wyszło z nich,że jednak w naszym przypadku bardziej opłacają się właśnie takie raty.
Poza tym przy ratach malejących byłoby nam nieco cieżko na początku ( bralismy kredyt na wysoką sumę bo kupowaliśmy mieszkanie w Poznaniu a tutaj ceny mieszkań tanie niestety nie są).
http://www.kredyt-mieszkaniowy.info/kalkulatory/kalkulator-kredytowy-oblicz-wysokosc-rat/
Warto jest sobie samemu wyliczyc również wysokość rat. Dla ogólnego pojęcia.
pioterben napisał(a):
My zdecydowaliśmy sie jednak na raty równe. Rozmawialiśmy z doradcą, on zrobił nam odpowiednie wyliczenia i wyszło z nich,że jednak w naszym przypadku bardziej opłacają się właśnie takie raty.
Poza tym przy ratach malejących byłoby nam nieco cieżko na początku ( bralismy kredyt na wysoką sumę bo kupowaliśmy mieszkanie w Poznaniu a tutaj ceny mieszkań tanie niestety nie są).
http://www.kredyt-mieszkaniowy.info/kalkulatory/kalkulator-kredytowy-oblicz-wysokosc-rat/
Warto jest sobie samemu wyliczyc również wysokość rat. Dla ogólnego pojęcia.
Wam się to mniej opłacało, bo sumarycznie będziecie mieć więcej do zapłaty. Ale różnica w łącznej kwocie mogła nie być duża, a wasz komfort może być większy - łatwiej będzie spłacać pierwsze pierwsza 20-30 rat. Bankowi zawsze się opłaca bardziej jak klient bierze równe raty, doradca wtedy też dostanie więcej od banku.
Jeśli za ograniczenie przyjmiemy maksymalną wysokość raty jaką jesteśmy w stanie (lub chcemy) spłacać to raty równe zawsze wyjdą lepiej bo z każdą ratą spłaca się więcej kapitału.
łącznie do spłaty masz tyle samo kapitału, różni się ilość odsetek, a dokładnie to jak są naliczane i tą różnica wynika w rodzaju rat(stałe/malejące). W ratach malejących spłacasz więcej kapitału od samego początku - tym samym wolniej rosną odsetki i łącznie jest ich mniej.
Zaraz, zaraz, jeśli przyjmiemy że możemy spłacać ratę w pewnej maksymalnej kwocie to:
raty malejące:
z każdą kolejną ratą spłacamy tyle samo kapitału, maleją odsetki - maleje wysokość raty
raty równe:
z każdą kolejną ratą spłacamy coraz więcej kapitału, bo maleją odsetki - wysokość raty pozostaje bez zmian
Więc to w ratach równych szybciej spłacasz kapitał.
@Radek__ bzdury... w ratach równych na początku spłacasz minimalnie kapitał, więc płacisz duże odsetki, przy malejących spłacasz za każdym razem tyle samo kapitału, dlatego odsetki ci maleją, a co za tym idzie raty się zmniejszają. Odsetki kapitalizuje sie i oblicza na podstawie tego ile kapitału pozostaje do spłacenia, dlatego to co napisał @Slepiec co do zasady jest prawidłowe, zwróciłem jedynie uwagę, że czasami różna polityka banków, może w szczególnych przypadkach powodować, że jest inaczej, ale to sa wyjątki, dlatego żeby mieć pewność, należałoby przejrzeć umowę, oraz to jak chce ktoś spłacać.
A co za różnica, czy się dopłaci te 10 czy nawet 20k przy jakichś tam ratach, skoro potencjalna strata na wartości mieszkania w razie czego może być znacznie większa?
kaczus napisał(a):
@Radek__ bzdury... w ratach równych na początku spłacasz minimalnie kapitał, więc płacisz duże odsetki, przy malejących spłacasz za każdym razem tyle samo kapitału, dlatego odsetki ci maleją, a co za tym idzie raty się zmniejszają. Odsetki kapitalizuje sie i oblicza na podstawie tego ile kapitału pozostaje do spłacenia, dlatego to co napisał @Slepiec co do zasady jest prawidłowe, zwróciłem jedynie uwagę, że czasami różna polityka banków, może w szczególnych przypadkach powodować, że jest inaczej, ale to sa wyjątki, dlatego żeby mieć pewność, należałoby przejrzeć umowę, oraz to jak chce ktoś spłacać.
Spróbuj zrobić sobie symulację kredytu i powiedz co ci wyszło, gdy w ratach malejących PIERWSZA rata będzie wynosić np. 2000 i gdy w ratach równych KAŻDA rata będzie wynosić 2000.
To co mówisz ma sens tylko wtedy gdy nie ogranicza Cię wysokość raty jaką chcesz/możesz spłacać. A w większości przypadków to wysokość raty jest głównym ograniczeniem.
@Radek__ sorry, ale nie wiem co robisz na tym forum jak nie masz pojęcia o matematyce i logice.
Jeśli masz załóżmy 180 miesięcznych rat (15 lat) do spłaty:
A. Raty malejące - pierwsza rata 2000 zł ostatnia np. 1300 zł
B. Raty równe - pierwsza rata 2000 zł ostatnia 2000 zł
to policz mi gdzie łącznie zapłacisz więcej a gdzie mniej ?
Slepiec napisał(a):
@Radek__ sorry, ale nie wiem co robisz na tym forum jak nie masz pojęcia o matematyce i logice.
Sugeruję zacząć liczyć, a zrezygnować z wycieczek osobistych.
Jeśli masz załóżmy 180 miesięcznych rat (15 lat) do spłaty:
A. Raty malejące - pierwsza rata 2000 zł ostatnia np. 1300 zł
B. Raty równe - pierwsza rata 2000 zł ostatnia 2000 zł
to policz mi gdzie łącznie zapłacisz więcej a gdzie mniej ?
A zdajesz sobie sprawę z tego że jeśli będizesz miał taką samą liczbę rat to oznacza inną kwotę kredytu?
Poniżej symulacja pierwszych 24 rat kredytu. Kwota i oprocentowanie celowo dobrane tak aby wyniki były przejaskrawione.
Po lewej raty stałe, po prawej zmienne. Ponad kolumną Odsetki znajduje się ich suma dla tych 24 rat, gdzie jest mniej?
kwota kredytu|50000|
||||||||
oprocentowanie|12%|
|koszt kredytu po 24 ratach|||7539.80272||||7860
||||||||
pozostały kapitał|rata|spłacany kapitał|odsetki||pozostały kapitał|rata|spłacany kapitał|odsetki
50000.00|2000.00|1500.00|500.00||50000.00|2000.00|1500.00|500.00
48500.00|2000.00|1515.00|485.00||48500.00|1985.00|1500.00|485.00
46985.00|2000.00|1530.15|469.85||47000.00|1970.00|1500.00|470.00
45454.85|2000.00|1545.45|454.55||45500.00|1955.00|1500.00|455.00
43909.40|2000.00|1560.91|439.09||44000.00|1940.00|1500.00|440.00
42348.49|2000.00|1576.52|423.48||42500.00|1925.00|1500.00|425.00
40771.98|2000.00|1592.28|407.72||41000.00|1910.00|1500.00|410.00
39179.70|2000.00|1608.20|391.80||39500.00|1895.00|1500.00|395.00
37571.49|2000.00|1624.29|375.71||38000.00|1880.00|1500.00|380.00
35947.21|2000.00|1640.53|359.47||36500.00|1865.00|1500.00|365.00
34306.68|2000.00|1656.93|343.07||35000.00|1850.00|1500.00|350.00
32649.75|2000.00|1673.50|326.50||33500.00|1835.00|1500.00|335.00
30976.25|2000.00|1690.24|309.76||32000.00|1820.00|1500.00|320.00
29286.01|2000.00|1707.14|292.86||30500.00|1805.00|1500.00|305.00
27578.87|2000.00|1724.21|275.79||29000.00|1790.00|1500.00|290.00
25854.66|2000.00|1741.45|258.55||27500.00|1775.00|1500.00|275.00
24113.20|2000.00|1758.87|241.13||26000.00|1760.00|1500.00|260.00
22354.34|2000.00|1776.46|223.54||24500.00|1745.00|1500.00|245.00
20577.88|2000.00|1794.22|205.78||23000.00|1730.00|1500.00|230.00
18783.66|2000.00|1812.16|187.84||21500.00|1715.00|1500.00|215.00
16971.49|2000.00|1830.29|169.71||20000.00|1700.00|1500.00|200.00
15141.21|2000.00|1848.59|151.41||18500.00|1685.00|1500.00|185.00
13292.62|2000.00|1867.07|132.93||17000.00|1670.00|1500.00|170.00
11425.55|2000.00|1885.74|114.26||15500.00|1655.00|1500.00|155.00
Widzę, że cały czas niektórzy jak Radek__ mają bardzo kiepskie pojęcie o braniu kredytów. Zatem może nieco praktyki z mojego hipotetycznego, który już spłaciłem:
https://www.dropbox.com/s/scyxvyd21qzwuvi/Kredyt.xlsx?dl=0
Kredyt wzięty na ratach stałych, które jak widać są tak stałe jak stałe jest oprocentowanie. Prowizja 0%. Dla porównania symulacja jest w zakładce Symulacja i tam macie to co wam sprzedają sprzedawcy na papierze. W głównej zakładce jest to jak to wygląda na żywo. Kredyt wzięty w banku millenium, kredy w sumie na 231tys zł. Najbardziej mnie rozwaliło jak bank bez informowania zmienił sobie regulamin i wprowadził 15zł miesięcznie za prowadzenie konta. Oczywiście można było to zmienić tylko trzeba było o tym wiedzieć, a jak się przesyła tylko kasę na jakieś konto to nie sprawdzałem szczegółowo wyciągów.
Od 2014 zacząłem robić nadpłaty - ot liczone jest to wtedy jako dodatkowa rata, od której też ciągnie aktualne oprocentowanie ale nie ma ubezpieczenia. Gdybym miał raty malejące zdecydowanie mniej zapłaciłbym 'rat odsetkowych'. W przypadku rat malejących zawsze one sens mają, gdy są wyższe od rat stałych, bo na początku oprocentowanie do spłaty każdego miesiąca jest takie prawie tako samo jak w przypadku stałych, a nadpłacamy nadwyżką kapitału. 185zł kapitału, 1138zł raty odsetek.... teraz mnie krew zalewa jak na to patrzę i, że na takie stałe dałem się namówić. Zwłaszcza pierwszy rok, gdzie wypłacany kredyt był w transzach, w ogóle bez spłaty kapitału.
No i weźcie też pod uwagę, że ubezpieczenia kredytu nie będziecie mieli w symulacji, to jest dodatkowy koszt każdego miesiąca.
Ja tu jednak widzę, że niektórzy silą się na porady ekonomiczne, a mają problem z przeczytaniem ze zrozumieniem jednego zdania: Jeśli za ograniczenie przyjmiemy maksymalną wysokość raty jaką jesteśmy w stanie (lub chcemy) spłacać.
Ale to założenie jest bez sensu, bo rata malejąca jest już mniejsza przy drugiej spłacie, zatem można spłacić dodatkowo kapitał z nadwyżki, co sumarycznie doprowadzi do sytuacji z rat równomiernych.
Jednak dane z tabelki Radka są z czapy, bo w przypadku kredytów hipotecznych stosunek kapitału do odsetek jest zupełnie inny, co widać w moim excelu. Różnica w spłaconym kapitale wychodzi dopiero po latach.
Efekt tego jest taki, że po 10 latach przy kredycie z ratą równomierną można mieć prawie w ogóle nie spłacony kapitał. Tak jak u mnie przez pierwsze 7 lat... wpłaciłem prawie 100tys zł, z czego kapitału tylko 21tys zł, w przypadku gdybym wziął nieco wyższe startowe raty w kredycie malejącym (nawet 100zł!) to płacąc taką samą ilość gotówki przez te lata spłaciłbym o wiele więcej kapitału.
Pisanie czego innego, zwłaszcza w okresie o niskim oprocentowaniu kredytów to tylko narażanie innych ludzi na straty w przyszłości, bo nabiorą takie kredyty na 30-40lat, z najniższą możliwą ratą, a powiedzmy za 10-15lat będą chcieli go spłacić (bo będzie tak dobrze, że będzie gotówka, albo tak źle, że trzeba pozbyć się mieszkania) - to się wtedy okaże, że przez te wszystkie lata z kredytem równomiernym płacili tylko odsetki bankowi.
Dla mnie złotym środkiem byłoby branie kredytu malejącego, nawet jak początkowa rata byłaby za duża, a po kilku latach, gdy już nie będzie dodatkowego oprocentowania za wcześniejszą spłatę, to rozpocząć nadpłacanie kredytu tym co zyskaliśmy na racie malejącej. Jak ktoś na takie coś nie może sobie pozwolić to nie powinien brać kredytu w ogóle. I tak też zrobię w przypadku kolejnego mieszkania - acz tu na pewno będę się wpierw starał zgromadzić jak największy wkład własny na starcie.
@Radek__ Ok, Jeśli mamy się trzymać 2000 zł to znaczy że mogę biorąc kredyt z ratami malejącymi mogę nadpłacać kredyt tak aby dopełnić do 2000 zł.
Ogólnie ja wziąłem kredyt z ratami malejącymi bo teraz nie mam dzieci, a zanim ich się dorobię to kredyt o jakieś 200 zł spadnie.
zasadniczo jak się bierze kredyt to kwota kapitału do spłacenia jest taka sama w ratach równych i malejących.
Różne są tylko odsetki.
Im większy kapitał do spłaty tym większe odsetki. A kapitał jest duży na początku i to zmniejszając kapitał na początku można najwięcej "zaoszczędzić".
Co więcej - w przypadku zmian stóp procentowych odsetki są aktualizowane - tzn wysokość na nowo. Spłacając więcej kapitału na początku to ponowne przeliczenie jest od mniejszej kwoty kapitału.
Przeanalizujcie przykład @wasiu - mimo że zapłacił dużo to jakby wtedy stopy poszły w górę to by mu odsetki naliczyli od "prawie całej" kwoty - czyli się naspłacał, a rata mogłaby my jeszcze wzrosnąć tak jakby nic nie spłacił.