miałem mieć święta od roboty ale kuzyn podeslal mi linka do tego tematu i mnie zaciekawiło więc powiedzmy, że też się wypowiem ;)
daj mi tylko chwilę bo trochę się rozpędziłem z tym pisaniem ;)
na wstępie powiem jeszcze, że nie jestem programistą, ani nawet informatykiem... ot tak przypadkiem zawodowo zajmuję się inwestycjami deweloperskimi ;)
kupując mieszkanie od dewelopera trzeba zacząć od sprawdzenia dewelopera ;) po nr KRS sprawdzisz w necie czy firma nie jest w upadłości, lokalne fora (gazety, miejskie portale itp) to dobre źródło informacji i plotek ;)
szukaj informacji czy deweloper nie ma długów, czy nie ma problemów z gwarancjami na poprzednich inwestycjach, co i kiedy budował (i czy w tamtych inwestycjach też chciał byś mieszkać czy coś tam jest nie tak)
- co do samej nieruchomości - praktyka wyceny nieruchomości mówi, że lokalizacja, sąsiedztwo, standard wykonania, funkcjonalność lokalu i powierzchnia to czynniki najbardziej wpływające na cenę. Zakładam, że lokalizacje ocenisz samodzielnie, powierzchnię też.. funkcjonalność to to czy są przejściowe pokoje, balkon lub jego brak, dodatki w postaci piwnicy, wielkość poszczególnych pokoi itp - patrz na mieszkanie nie w sposób "jest zajebiste - chcę je mieć" tylko "jak bym jednak musiał je sprzedać to brak balkonu będzie problemem"...
standard wykonania ocenisz porównując daną inwestycję z innymi na lokalnym rynku, w jednych miastach normą są 3 szybowe okna i parapety z granitu w innych najtańsze okna pcv będą szczytem luksusu ;)
teraz trochę o stanie prawnym - ważne jest sprawdzenie księgi wieczystej (jak pisał moskitek) ale to nie wszystko..
1 - działka - sprawdzasz czy to własność czy użytkowanie wieczyste (szczególnie na pomorzu jest bardzo dużo nieruchomości w UW) - jeśli użytkowanie wieczyste - sprawdź do kiedy i jaka jest opłata roczna - jest to ważne, bo deweloperzy często licytując grunty zawyżają wartość działki w użytkowaniu wieczystym - deweloper i tak po wygranym przetargu płaci tylko 10% wartości, a wysoka opłata roczna spada na mieszkańców.. był to problem dość często występujący w warszawie swego czasu..
2 - sprawdzasz czy działka jest wydzielona tylko dla "twojego" budynku czu kilku.. czy łącznie jest do 7 czy więcej mieszkań na działce (do 7 - mała wspólnota, troszkę tańsza w zarządzaniu)
3 - czy działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej
4 - miejsca parkingowe i postojowe - czy poza przypisanymi do mieszkań są miejsca ogólnodostępne, dla gości
5 - czy w okolicy inwestycji są planowane jakieś uciążliwości (wysypiska śmieci, krematoria, drogi szybkiego ruchu itp
skąd to wszystko masz wiedzieć? a no z dokumentów które MUSI dać Ci deweloper! i teraz sytuacja wygląda tak - jeśli inwestycja została rozpoczęta po wejściu w życie ustawy deweloperskiej (29.04.2012r) to masz łatwiej bo pewnie wszystkie dokumenty deweloper będzie miał już przygotowane jeśli sprzedał choć jedno mieszkanie...
powinieneś dostać:
- pozwolenie na budowę z pieczątką potwierdzającą, że decyzja jest ostateczna
- pozwolenie na użytkowanie z taką samą pieczątką
- zaświadczenie o samodzielności lokalu
- PROSPEKT INFORMACYJNY - rzecz chyba najważniejsza dla Ciebie - powinny tu być opisane materiały użyte do budowy i wszystkie rzeczy wymienione wyżej
- rzut lokalu, rzut kondygnacji, rzut piwnic czy innych pomieszczeń przynależnych
- projekt zagospodarowania terenu
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów dla działki oraz wypis dla budynku
- zaświadczenie o funkcji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
- wzór aktu notarialnego jaki przyjdzie Ci podpisać
- nr rachunku powierniczego (jeśli inwestycja jest rozpoczęta po wejściu w życie ustawy deweloperskiej to rachunek musi być założony)
i teraz kwestia samej transakcji - pozwolę sobie opisać to w kolejnym poście ;)